அதிரவைக்கும் ரியல் எஸ்டேட் மோசடிகள்!

   
என்னதான் தீர்வு?

 இன்றைய தேதியில் வொயிட் காலர் குற்றங்களில் முதலிடத்தில் இருப்பது ரியல் எஸ்டேட் மோசடிதான். பிக்பாக்கெட் அடித்தால் சில நூறு ரூபாய்கள் கிடைக்கும். செயினைப் பறித்தால் சில ஆயிரம் ரூபாய் கிடைக்கும். வீடு புகுந்து கொள்ளையடித்தால் சில லட்ச ரூபாய் கிடைக்கக்கூடும். ஆனால், ஒரே ஒரு நில மோசடி செய்தால் கோடிக் கணக்கான ரூபாயைச் சுருட்டிவிட முடியும் என்பதுதான் ரியல் எஸ்டேட் மோசடிகள் அதிகரித்து வருவதற்கு முக்கியக் காரணம்.
இந்த ரியல் எஸ்டேட் மோசடி களுக்கு முற்றுப்புள்ளி வைக்க என்ன செய்யவேண்டும் என்கிற கேள்வியை தமிழ்நாடு பதிவுத்துறை முன்னாள் கூடுதல் தலைவர் ஆ.ஆறுமுக நயினாரிடம் கேட்டோம். இதற்கு அவர் சொன்ன விளக்கங்களைப் பார்ப்பதற்குமுன் அவரைப் பற்றி ஒரு சில வார்த்தைகள்…

வில்லங்கச் சான்றிதழில் பவர் கொடுக்கப்பட்ட விவரம் இடம்பெறுவது, பவர் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்வது கட்டாயம் என்பது உள்ளிட்ட ரியல் எஸ்டேட் மோசடி களுக்கு முற்றுப்புள்ளி வைக்கும் தமிழக அரசின் நடவடிக்கை, நடைமுறைக்கு வந்ததில் இவருக்கு ஒரு  முக்கிய பங்குண்டு. தமிழகத்துக்கு என்று தனியே தமிழ்நாடு முத்திரைச் சட்டம் என்ற சட்ட வரைவு தயாரித்து அரசுக்கு சமர்ப்பித்ததிலும் இவர் முக்கியப் பங்காற்றியவர். இனி ஓவர் டு ஆறுமுக நயினார்.

நேரில் தீவிர விசாரணை..!
”பல லட்சங்கள், கோடிகளைக் கொடுத்து சொத்து வாங்கும்போது, முதலில் சொத்து இருக்கும் இடத்துக்கு நேரடியாகச் சென்று தீவிர விசாரணை செய்தும், சொத்து விற்பவரின் நாணயத்தைப் பற்றி அக்கம்பக்கத்தில் தீவிரமாக விசாரித்தும் வாங்கினால் அதுவே மோசடிகளைத் தடுக்கும் முதல்வழியாக இருக்கும்.

போலி ஆவணங்கள் உஷார்!
சமீபத்தில் ‘நிமிர்ந்து நில்’ திரைப்படத்தில் காட்டியதுபோல, ஒரிஜினல் ஆவணம் போலவே அச்சு அசலாகத் தயாரித்து மோசடி செய்வதற்கு என முக்கிய நகரங்களில் பல குழுக்கள் இயங்கி வருகின்றன. அந்த வகையில், ஏதாவது சொத்து வாங்குவது என்றால் பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் நகல் ஆவணம் பெற்று அதனுடன் உங்கள் வசம் கொடுக்கப்பட்டிருக்கும் ஆவணத்துடன் ஒப்பிட்டுப்பார்த்து, அதன்பிறகு சொத்தை வாங்குவது நல்லது.
இந்த போலிகள் என்பது சொத்து பத்திரத்துடன் முடிந்துவிடுவதில்லை. பட்டா, சிட்டா எனத் தொடர்கிறது. அந்தவகையில் இந்த ஆவணங்களையும், தொடர்புடைய அரசுத் துறைகளில் அவற்றின் ஆவணப் பதிவில் இருக்கிறதா என்பதையும் உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும்.

இந்த ஆவண மோசடிகளைத் தவிர்க்க பட்டா, வாரிசுச் சான்று, பிறப்புச் சான்று, இறப்புச் சான்று, குடும்ப அட்டை போன்ற ஒவ்வொரு ஆவணத்துக்கும் தனித்தனி ‘செக்யூரிட்டி கோடு’ முறை கொண்டு வருவது அவசியம்.

பவர் பத்திரத்தைப் படியுங்கள்..!
சொத்துப் பிரச்னைகளில் முக்கிய இடத்தைப் பிடிப்பது, பவர் ஆஃப் அட்டர்னிதான்.
சார்பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு நேரில் வரமுடியாத நிலைமை, அதிக வயது, வேலைப்பளு காரணமாகப் பலரும் பவர் தந்துவிடுகிறார்கள். உங்களுக்கு மிக நெருங்கிய உறவினர்களுக்கு மட்டுமே பவர் தரவேண்டும். இந்த பவர் பத்திரத்தை முழுமையாகப் படித்துப் பார்த்தபின் கையெழுத்து போடுவது நல்லது. இல்லையெனில், பவர் வாங்குபவர் தன் இஷ்டத்துக்கு ஏதாவது எழுதிக்கொண்டு உங்களை மாட்டிவிடக்கூடும்.

நீதிமன்ற ஆணைகள் பதிவு அவசியம்!
சொத்து குறித்த நீதிமன்ற ஆணைகளைப் பதிவுசெய்ய வேண்டும் என்பது தெரியாமல் பலர் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யாமல் விட்டுவிடுகிறார்கள். இதனால் போராடி ஜெயித்த சொத்தை இழக்கும் சூழ்நிலை இருக்கிறது.

உதாரணத்துக்கு, ஒரு சொத்தில் பங்காளிகளுக்கு உரிமை இருக்கிறது என்று கூறப்படும் நிலையில், மற்றவர்களுக்கு உரிமை இல்லை என்று ஒருவர் வழக்குத் தொடர்ந்து வெற்றிப் பெற்றிருக்கும்போது, அந்தத் தீர்ப்பை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யவில்லை எனில், பழைய ஆவணப்படி அந்தச் சொத்தில் பங்காளிகள் அனைவருக்கும் உரிமை இருப்பதாக அர்த்தம். இந்த நிலையில், இவரை ஓரங்கட்டிவிட்டு அல்லது இவரை மறைத்துவிட்டு மற்றப் பங்காளிகள் சொத்தை விற்க வழி இருக்கிறது. எனவே, நீதிமன்ற ஆணைகளை அவசியம் உடனுக்குடன் பதிவு செய்யுங்கள்.

விலை மலிவா..? உஷாராகுங்கள்!
சிலர் அவசரத் தேவைக்கு, சந்தை விலையைவிட மிகக் குறைத்து சொத்தை விற்பதாகச் சொல்வார்கள். இங்கேதான் வாங்குபவர் உஷாராக இருக்க வேண்டும். நல்ல நிலையில் இருக்கும் ஒருவர் அசையா சொத்தை உடனடியாக அவசரப்பட்டு மிகக் குறைந்த விலைக்கு விற்க முன்வரமாட்டார். கூடியவரையில் அதன் பத்திரத்தை அடமானம் வைத்துப் பணம் திரட்டவே முயற்சி செய்வார். இந்த நிலையில் சொத்தை விற்க முன்வருபவருக்கு அதில் முழு உரிமை இருக்கிறதா என்பதை உறுதி செய்துகொள்ள வேண்டும். இதுபோன்றவர்களிடம் ரொக்கப் பணம் கொடுக்கக் கூடாது. காசோலை அல்லது டிடி மூலம் பணம் கொடுக்க வேண்டும்.

டூப்ளிகேட் ஆவணம்..!
சிலர் ஒரிஜினல் ஆவணம் இல்லாமல் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பெற்ற நகல் ஆவணம் மூலம் சொத்தை விற்க முன்வருவார்கள். ஒரிஜினல் ஆவணம் தொலைந்துவிட்டது என்று காரணம் சொல்வார்கள். ஒரிஜினல் ஆவணம் தொலைந்துபோனது குறித்து போலீசில் புகார், பத்திரிகை விளம்பரம் எல்லாம் செய்யப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை உறுதிப்படுத்திக்கொள்வது கட்டாயம். அண்மையில்தான் ஒரிஜினல் பத்திரம் தொலைந்துபோனதாகச் சொன்னால் கூடுதல் உஷார் தேவை.

பத்திரத்தை அடமானம்வைத்து பெரும்தொகையைக் கடனாக வாங்கிவிட்டு, உங்களிடமும் அந்த சொத்தை விற்றுவிட வாய்ப்பு இருக்கிறது. அந்த வகையில் ஒரிஜினல் பத்திரம் இல்லையெனில்,  மிகவும் உஷாராக இருப்பது அவசியம்” என்று சொல்லிக்கொண்டேபோன ஆறுமுக நயினார்,  தமிழ்நாட்டில் நடக்கும் ரியல் எஸ்டேட் மோசடிகளைத் தடுக்க அரசு எந்தமாதிரியான நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டும் என்பதையும் விளக்கிச் சொன்னார்.

போலிகளைத் தடுக்கும் டிஜிட்டல்!
”ரியல் எஸ்டேட் மோசடிக்கு பெரும்பாலும் பழைய ஆவணங்களே பயன்படுத்தப்படுகின்றன. ஒருவர் கடந்த 1920-ம் ஆண்டுப் பத்திரம் என்று பழைய பத்திரம் ஒன்றை கொண்டு வருகிறார். அது உண்மைதானா என்பதைப் பார்ப்பதில் சிக்கல். காரணம், தமிழகப் பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் உள்ள ஏராளமான பழைய ஆவணங்கள் பொடிப்பொடியாக உதிர்ந்து கிடக்கின்றன. இதைத் தவிர்க்க நல்ல நிலையில் அனைத்து ஆவணங்களையும் டிஜிட்டல் வடிவத்துக்கு மாற்ற வேண்டும். இது ஒன்றும் செய்ய முடியாத செயலல்ல. தமிழ்நாட்டில் 1984-ம் ஆண்டு வரைக்கும் வில்லங்கச் சான்றிதழ்கள், 2000-ம் ஆண்டு முதல் ஆவணங்கள் எல்லாம் ஸ்கேன் செய்யப்பட்டு கணினியில் ஏற்றப்பட்டி ருக்கின்றன. அதேபோல், பழைய ஆவணங்களையும் டிஜிட்டல் வடிவில் மாற்ற முடியும். இதனால் போலி ஆவணங்களை அடையாளம் கண்டு தடுக்க முடியும்.

வில்லங்கச் சான்றிதழில் உயில் விவரம்!
இப்போது உயில் பதிவு செய்த விவரத்தை வில்லங்கச் சான்றிதழில் சேர்க்க சட்டம் இல்லாமல் இருக்கிறது. இதனால் உரிமை உள்ள அனைவரின் சம்மதம் இல்லாமல் சொத்தை விற்கும் நிலை காணப்படுகிறது. இதன் காரணமாக, சொத்தை வாங்கியவருக்குப் பின்னால் சிக்கல் வருகிறது. அந்த வகையில் உயில் பதிவு செய்யப்பட்டு, அதனை வில்லங்கச் சான்றிதழில் குறிப்பிடுவது மோசடியைத் தவிர்க்க உதவும்.

நில மோசடி சிறப்பு நீதிமன்றம்!
நில மோசடி தொடர்பான வழக்குகளை விசாரிக்க சிறப்புத் தீர்ப்பாயங்கள் அல்லது நீதிமன்றங்கள் அமைக்க வேண்டும். அதில் அனுபவம் மிக்கப் பதிவுத்துறை அதிகாரிகளும் இடம்பெற வேண்டும். அப்போதுதான் பிரச்னைகள் புரிந்துகொள்ளப்பட்டு விரைவாகவும், நியாயமாகவும் தீர்ப்பு கிடைக்கும். நில மோசடியில் தெரியாமல் மாட்டிக்கொண்டவர்களின் பத்திரங்களை ரத்து செய்யும்போது, பதிவு மற்றும் முத்திரைத்தாள் கட்டணத்தைத் திரும்ப அளிக்கவும்; தள்ளுபடி செய்யவும் நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.
பத்திரத்தை ரத்து செய்யும்போது மோசடி செய்தவரும் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு வரவேண்டும் என்று வலியுறுத்தும் நிலையை மாற்ற வேண்டும்.

பதிவு குறிப்பேடு!
வில்லங்கச் சான்றிதழ், பத்திர நகல் எனப் பல்வேறு விஷயங்களுக்கு அடிக்கடி பொதுமக்கள் பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்துக்கு வரவேண்டி இருக்கிறது. இதனால் நேர விரயம், பொருட்செலவு, வீண் அலைச்சல் ஏற்படுகிறது. மேலும், பதிவு அலுவலகப் பணியாளர்களுக்கு பணிச் சுமையும் கூடுகிறது. இவற்றைத் தவிர்க்க, சொத்துப் பதிவு குறிப்பேடு Registration Pass Book) கொண்டுவருவது அவசியம். இதனை 13 ஆண்டுகளுக்கு முற்பட்ட பதிவுக் குறிப்புகளுடன் வழங்க வேண்டும். மேலும், இதில் பதிவேடு முதலில் தாக்கல் செய்யப்படும் அன்று சொத்தின் கடைசி உரிமையாளர்,  வாங்கியவர்  பற்றிய விவரம் போன்றவற்றைப் பதிய வேண்டும். சொத்து வேறு ஒருவருக்கு விற்கப்பட்டால், அதன் விவரத்தை இந்தப் புத்தகத்தில் தொடர்ச்சியாகக் குறிப்பிட வேண்டும்.

இப்படியே சொத்து சம்பந்தமான பவர், உயில், விற்பனை, அடமானம், தானம் போன்ற அனைத்து பதிவுகளையும் இதில் மேற்கொண்டு வரவேண்டும். அந்தவகையில் இந்தப் பதிவு குறிப்பேட்டை நிரந்தர வில்லங்கச் சான்று பதிவேடு என்று குறிப்பிடலாம். இதனால் போலி வில்லங்கச் சான்றிதழ், ஆவணத் தயாரிப்புகள் தயாரிப்பது தடுக்கப்படும்.

காவல் துறையின் பொறுப்பு…
நில மோசடிகளைத் தடுப்பதில் பதிவுத்
துறை, வருவாய்த் துறை போல காவல்துறையின் பங்கும்  முக்கிய மானது. பொதுவாக, நில மோசடி புகார் கொடுத்தால் அதைக் காவல் நிலையத்தில் சிவில் தாவாவாக எடுத்துக்கொண்டு பொதுமக்கள் சேவைப் பதிவு ரசீது (சிஎஸ்ஆர்) தருகிறார்கள். இது நில மோசடி செய்தவர்களை ஊக்குவிப்பதுபோல் உள்ளது. மாறாக புகார் வந்தவுடன், அதில் நில மோசடிக்கு அடிப்படை ஆதாரம் இருப்பதாகத் தெரியவந்தால் உடனே எஃப்.ஐ.ஆர் பதிவு செய்து மோசடிக்காரர்களைக் கைது செய்யவேண்டும்.

அப்போதுதான் கிரிமினல்கள் இடையே ஒரு தார்மீக அச்சம் ஏற்படும். அது மட்டுமல்ல, ஒரு சொத்து மீது போலி ஆவணம் பதிவு செய்யப்பட்டு காவல் துறையில் கிரிமினல் வழக்குப் பதிவு செய்யப்பட்டால் வழக்கு விவரம் பற்றி வில்லங்கச் சான்றில் குறிப்பு சேர்க்கவேண்டும். அதன் தொடர் விற்பனை தடுக்கப்பட வேண்டும். அப்போதுதான் அந்தச் சொத்து மீண்டும் கைமாறாமல் இருக்கும்” என்று முடித்தார் ஆறுமுக நயினார்.
விற்பவரைவிட வாங்குபவர் உஷாராக இருந்தால்தான், மோசடி களிலிருந்து தப்பிக்க முடியும் என்பதே இன்றைய நிலை. ஜாக்கிரதை!